"כל החוקים האנושיים והאלוהיים מרשים לכל אדם להתגונן כשהוא מותקף." – מיגל דה סרוואנטס

"התבונה הטהורה מתבצעת מעצמה ומעניקה לאדם את החוק האוניברסאלי שאנו מכנים מוסר." -עמנואל קאנט.

"יש חוקים לכל דבר, גם אם איש לא כתב אותם ,גם אם איש לא מגדיר את זה כמשחק. ואם אתה רוצה שדברים יסתדרו, כדאי להכיר את החוקים ולהפר אותם רק אם אתה משחק משחק אחר, ואתה פועל על פי החוקים ההם" -אורסון סקוט קארד

"ברור שכל מעשה חוקי הריהו מבחינת מה מעשה צדק..החוקים מצהירים את הצהרותיהם על כל עניין ועניין, כשפניהם אל טובתם הכללית של כלל האזרחים..עד שמבחינה מסוימת קוראים אנו לאותן הפעולות 'צודקות' שיש בהן כדי ליצור ולקיים לחברה המדינית את האושר ומרכיביו"

"שום אדם אינו מתחיל לזעזע את המשטר בהפרה חמורה של החוק, אך אותם המתרפים להקפיד בעניינים פעוטים ממגרים את המשמר שהופקד על עניינים גדולים" -פלוטארכוס, אימיליוס פאבלוס.

"אי ידיעת החוק אינה פוטרת אף אדם. לא משום שכל אדם יודע את החוק אלא כיוון שזהו טיעון שכל אדם יעלה ואף אדם אינו יכול להפריך" -ג'ון סלדן, 1689.

"לציבור הזכות לדעת לא רק על עבירות פליליות של אישי ציבור, אלא גם על התנהגות בלתי מוסרית מצידם שיש בה מידה של כיעור." -אליקים רובינשטיין

זכות קדימה במקרקעין משותפים

מאמרים:
הרפורמה במיסוי מקרקעין
שינויים ומגמות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
העברה ללא תמורה של דירת מגורים מיחיד לקרובו – היבטי מיסוי מקרקעין
התחדשות עירונית – היבטי קניין, תכנון ומיסוי של עסקאות פינוי-בינוי
כתב הרשאה בלעדי מדיירים ליזם לפעול בשמם למימוש פרוייקט פינוי בינוי אינו מהווה מכירה
אי תחולת פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג – 1963 על תיקון מס' 2 לתמ"א 38 (הריסת מבנה והקמתו מחדש)
תכנון מס במכירת זכות במקרקעין שהתקבלה אגב פירוק איגוד
תכנון מס בעיסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי כשעל המקרקעין מצויה דירת מגורים מזכה
זכות קדימה במקרקעין משותפים
דירות נופש – היבטי מיסוי מקרקעין
מיסוי מקרקעין – חזקת התא המשפחתי כיחידה אחת פרשנות ותחולה – דין והלכה – התפתחויות
מיסוי מקרקעין – הטבות מס לעולים חדשים
חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים – היבטי מיסוי מקרקעין
החלת הו"ב מ"ש מס' 20/97 גם על נכסים שאינם דירות מגורים
הגנה על רוכשי דירות
מס שבח – ניכוי מס במקור חובה או רשות ?
התארגנות במסגרת קבוצת רכישה – יתרונות, חסרונות והיבטי מס
קבוצות רכישה – בדרך לרגולציה – התחלה חדשה או התחלה של הסוף
פטור מחובת תשלום היטל השבחה בבניית דירות מגורים במסגרת התארגנות של קבוצות רכישה
קבוצת רכישה – חבות במע"מ – עדכוני חקיקה

הורד כמסמך: doc מסמך PDF מסמך מסמכים מכווצים

זכות קדימה במקרקעין משותפים

מאת: עו"ד עינת גלוסר

האם בעל זכויות במקרקעין משותפים, קרי, מקרקעין שהם של כמה בעלים, ואין לשום שותף חלק מסויים בהם, רשאי לנהוג מנהג בעלים, למכור את חלקו במקרקעין המשותפים למי שהוא רוצה, או לעשות בחלקו עיסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים ?

בהתאם לסעיף 34 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"), כל שותף רשאי להעביר את חלקו במקרקעין המשותפים, או לעשות בחלקו עיסקה אחרת, בלי הסכמת יתר השותפים, למעט במקרה בו השותפים חתמו על הסכם שיתוף (קרי הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין), בגדרו תניה השוללת או מגבילה זכות כאמור, אשר תוקפה אינו עולה על חמש שנים.

ואולם, וכפי שיובהר דלהלן, דין שונה חל כאשר מדובר במקרקעין שעברו בירושה, בין על פי דין ובין על פי צוואה, ליורשים אחדים במשותף, או מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג.

זכות קדימה בין יורשים:

סעיף 100 לחוק קובע כי מקרקעין שהם משק חקלאי כמשמעותו בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה – 1965, והם עברו בירושה, בין על פי דין ובין על פי צוואה, ליורשים אחדים במשותף, לא יהיה יורש זכאי להעביר חלקו בהם אלא אם הציע אותו תחילה ליורש בעל זכות הקדימה.

בשנתיים הראשונות לאחר מתן צו הירושה או צו אישור הצוואה, יראו כל יורש כבעל זכות קדימה לגבי חלקו של יורש אחר ומכאן ואילך, יראו כבעל זכות קדימה רק יורש שרשם תוך השנתיים הראשונות זכות קדימה לעצמו לגבי חלקו של יורש אחר

זכות קדימה בין בני זוג:

סעיף 101 לחוק קובע כי מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן זוגו.

זכות קדימה במקרקעין מהי

זכות קדימה, משמע, זכות ראשונים לקנות זכות במקרקעין מבעל המקרקעין המעונין למכרם לאחר. בעל המקרקעין לא יהיה זכאי להעביר את הזכויות במקרקעין לאחר, אלא אם הציע אותם תחילה לבעל זכות הקדימה. זכות כאמור יכולה להינתן מכח הדין, כמפורט דלעיל, או מכח הסכם.

סעיף 102 לחוק, קובע את המנגנון לרכישה על פי זכות קדימה:

ההצעה לבעל זכות קדימה, מבעל הזכויות במקרקעין, תהיה בכתב, תישלח בדואר רשום ותציין את המחיר הנדרש בעד המקרקעין המוצעים. העתק מהצעה כאמור תישלח לרשם המקרקעין.

תוך שלושים יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר הנדרש, בצירוף כל מס או תשלום חובה אחר המגיע ממנו בקשר לרכישה, או להפקידם בידי רשם המקרקעין, ומשעשה כן, יראו את הצדדים כאילו נעשה ביניהם הסכם להעברת המקרקעין במחיר הנקוב בהצעה.

בעל זכות קדימה שלא שילם או הפקיד את הסכומים האמורים, תוך המועד הקבוע, רואים אותו, בתום המועד האמור, כמי שסירב לרכוש את המקרקעין.

אם וככל שיש שני בעלי זכות קדימה או יותר, תישלח ההצעה לכולם. הסכימו כולם או אחדים מהם לרכוש את המקרקעין המוצעים, ינהגו כפי המנגנון לרכישה על פי זכות קדימה, וזאת, לפי חלקו של כל אחד מהם בזכות הקדימה. אם אחד מבעלי זכות הקדימה סירב לרכוש, יעמוד חלקו לזכותם של יתר בעלי זכות הקדימה.

אם בעל זכות הקדימה יסרב לרכוש את המקרקעין המוצעים לו במחיר הנדרש, יהיה בעל המקרקעין רשאי, תוך שישה חודשים מיום הסירוב, להעבירם לאחר כרצונו, ובלבד שלא יעבירם לאחר במחיר נמוך מהמחיר שצויין בהצעה. זכות הקדימה תתבטל אם בעל המקרקעין העביר את המקרקעין תוך שישה חודשים כאמור, ואם לא העבירם תוך התקופה האמורה, לא יהיה רשאי להעבירם, אלא לאחר שהציעם שוב, לבעל זכות הקדימה.

אי תחולת זכות קדימה על העברה ללא תמורה

החובה להציע מקרקעין לבעל זכות קדימה, לא תחול על העברה ללא תמורה, ואולם, זכות הקדימה לא תתבטל וזו תחול לגבי מי שרכש את המקרקעין ללא תמורה.

___________________________________________________________________

האמור דלעיל מהווה מאמר כללי ואין בתוכנו ו/או בכל חלק ממנו משום המלצה ו/או חוו"ד משפטית ו/או ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא והמסתמך על המידע ו/או עושה בו שימוש, עושה זאת באחריותו בלבד.

הורד כמסמך: doc מסמך PDF מסמך מסמכים מכווצים

לסריקה דרך מכשיר נייד:

Scan the QR Code