"כל החוקים האנושיים והאלוהיים מרשים לכל אדם להתגונן כשהוא מותקף." – מיגל דה סרוואנטס

"התבונה הטהורה מתבצעת מעצמה ומעניקה לאדם את החוק האוניברסאלי שאנו מכנים מוסר." -עמנואל קאנט.

"יש חוקים לכל דבר, גם אם איש לא כתב אותם ,גם אם איש לא מגדיר את זה כמשחק. ואם אתה רוצה שדברים יסתדרו, כדאי להכיר את החוקים ולהפר אותם רק אם אתה משחק משחק אחר, ואתה פועל על פי החוקים ההם" -אורסון סקוט קארד

"ברור שכל מעשה חוקי הריהו מבחינת מה מעשה צדק..החוקים מצהירים את הצהרותיהם על כל עניין ועניין, כשפניהם אל טובתם הכללית של כלל האזרחים..עד שמבחינה מסוימת קוראים אנו לאותן הפעולות 'צודקות' שיש בהן כדי ליצור ולקיים לחברה המדינית את האושר ומרכיביו"

"שום אדם אינו מתחיל לזעזע את המשטר בהפרה חמורה של החוק, אך אותם המתרפים להקפיד בעניינים פעוטים ממגרים את המשמר שהופקד על עניינים גדולים" -פלוטארכוס, אימיליוס פאבלוס.

"אי ידיעת החוק אינה פוטרת אף אדם. לא משום שכל אדם יודע את החוק אלא כיוון שזהו טיעון שכל אדם יעלה ואף אדם אינו יכול להפריך" -ג'ון סלדן, 1689.

"לציבור הזכות לדעת לא רק על עבירות פליליות של אישי ציבור, אלא גם על התנהגות בלתי מוסרית מצידם שיש בה מידה של כיעור." -אליקים רובינשטיין

אי תחולת פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ”ג – 1963 על תיקון מס’ 2 לתמ”א 38 (הריסת מבנה והקמתו מחדש)

מאמרים:
הרפורמה במיסוי מקרקעין
שינויים ומגמות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
העברה ללא תמורה של דירת מגורים מיחיד לקרובו – היבטי מיסוי מקרקעין
התחדשות עירונית – היבטי קניין, תכנון ומיסוי של עסקאות פינוי-בינוי
כתב הרשאה בלעדי מדיירים ליזם לפעול בשמם למימוש פרוייקט פינוי בינוי אינו מהווה מכירה
אי תחולת פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג – 1963 על תיקון מס' 2 לתמ"א 38 (הריסת מבנה והקמתו מחדש)
תכנון מס במכירת זכות במקרקעין שהתקבלה אגב פירוק איגוד
תכנון מס בעיסקת קומבינציה מסוג מכר חלקי כשעל המקרקעין מצויה דירת מגורים מזכה
זכות קדימה במקרקעין משותפים
דירות נופש – היבטי מיסוי מקרקעין
מיסוי מקרקעין – חזקת התא המשפחתי כיחידה אחת פרשנות ותחולה – דין והלכה – התפתחויות
מיסוי מקרקעין – הטבות מס לעולים חדשים
חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים – היבטי מיסוי מקרקעין
החלת הו"ב מ"ש מס' 20/97 גם על נכסים שאינם דירות מגורים
הגנה על רוכשי דירות
מס שבח – ניכוי מס במקור חובה או רשות ?
התארגנות במסגרת קבוצת רכישה – יתרונות, חסרונות והיבטי מס
קבוצות רכישה – בדרך לרגולציה – התחלה חדשה או התחלה של הסוף
פטור מחובת תשלום היטל השבחה בבניית דירות מגורים במסגרת התארגנות של קבוצות רכישה
קבוצת רכישה – חבות במע"מ – עדכוני חקיקה

הורד כמסמך: doc מסמך PDF מסמך מסמכים מכווצים

אי תחולת פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין, התשכ"ג – 1963

על תיקון מס' 2 לתמ"א 38 (הריסת מבנה והקמתו מחדש)

(החלטת מיסוי מס' 5887/11)

מאת: עו"ד עינת גלוסר

תמ"א 38 – כללי

ביום 7 בדצמבר 2004, אישרה המועצה הארצית לתכנון ובניה תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה מספר 38 (להלן: "תמ"א 38").

תמ"א 38, מהווה נדבך אחד מהערכות כוללת להתמודדות עם רעידות אדמה בכלל ולהבטחת עמידות מבנים בפרט ובאה לעודד חיזוק מבנים קיימים אשר הוצא היתר לבנייתם קודם ליום 1 בינואר 1980, מבנים אשר אינם עומדים בתקן הישראלי לעמידות מבנים ברעידות אדמה (ת"י 413).

תמ"א 38 עוסקת בהיבטים תכנוניים וסטטוטוריים של חיזוק מבנים קיימים בלבד.

התמ"א אינה חלה על מבנים שהתקן פטר אותם מתחולתו, הכוללים, בין השאר, מבנים עד שתי קומות בשטח של 400 מ"ר (באזורים שבהם מקדם התאוצה האופקית הוא נמוך), מבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כגון מחסנים וכד'. התמ"א אינה חלה גם על מבנים שנקבעו להריסה בתכנית מאושרת.

התמ"א מציעה תמריצים לעידוד ביצוע החיזוק במבנים, וביניהם, תוספות בניה למבני מגורים קיימים (על ידי תוספת יחידות דיור למבנה בין באמצעות סגירת קומת עמודים, תוספת קומה או תוספת אגף ועל ידי הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה ב-25 מ"ר נוספים) ולמבנים שאינם מיועדים למגורים (תוספת בשטח בניה של קומה טיפוסית).

תיקון 2 לתמ"א 38

ביום 4 בפברואר 2010, אושר תיקון 2 לתמ"א 38.

עיקרו של התיקון, מתן אפשרות להריסת מבנה (אשר הוצא היתר לבנייתו קודם ליום 1 בינואר 1980 ונקבע כי יש צורך בחיזוק המבנה בפני רעידות אדמה) והקמתו מחדש בתוספת זכויות בניה על פי תמ"א 38.

ייעוד המבנה החדש ושטחי הבניה יהיו לפי התכניות המפורטות שחלות במקום, בתוספת שטחי הבניה האמורים בתמ"א 38.

להבדיל מהוראות תמ"א 38, לגבי חיזוק מבנים קיימים, לפיהן, אם קווי הבנין אינם מאפשרים את תוספת זכויות הבניה לשם הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה קיים, תותר חריגה של קווי הבנין ובלבד שלא יקטנו עקב החריגה מ-2 מ' לחזית ולצד ו-3 מ' לאחור, הרי, בתיקון 2 לתמ"א 38, בהתייחס להריסת מבנה והקמתו מחדש, נקבע כי קווי הבנין של המבנה החדש לא יחרגו מקווי הבנין לפי התכניות המפורטות שחלות במקום וכי לא תותר חריגה מקווי הבנין.

פרק חמישי 5 לחוק – פטור ממס בגין שבח במכירת זכויות בניה שניתנו לפי תמ"א 38

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 10/2009

פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן: "החוק"), אשר נוסף בתיקון מס' 62 לחוק, ביום 6 במרץ 2008, קובע הוראות מיסוי ייחודיות במכירת זכויות בניה שניתנו מכח תמ"א 38 בתמורה לחיזוק ושיפוץ המבנה בפני רעידות אדמה.

בסעיף 49לג לחוק, נקבע כי מכירת זכויות בניה שניתנו לפי תמ"א 38 תהא פטורה ממס שבח, עד גובה שווין של זכויות הבניה, ובלבד שהתקיימו שניים אלה: התמורה בעד מכירת זכויות הבניה ניתנה בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק; בוצע חיזוק של המבנה לפי הוראות תמ"א 38.

המונח "שירותי בניה לפי תכנית החיזוק: הוגדר בסעיף 49לב לחוק: "כל אחד מאלה, לפי הוראות תכנית החיזוק: (1) חיזוק של מבנה שלגביו ניתנו זכויות בניה לפי תכנית החיזוק (בהגדרה זו – מבנה), מפני רעידות אדמה; (2) הרחבת יחידות הדיור הקיימות במבנה; (3) התקנת מעלית במבנה; (4) עיצוב המבנה ושיפוצו; (5) תשלום לכיסוי הוצאות כרוכות בשירותי בניה לפי תכנית החיזוק כפי שיקבע המנהל;"

כך גם, נקבע בסעיף 49ד' לחוק כי שינויים בהצמדות הרכוש המשותף בין הדיירים הקיימים במבנה, עובר ליישום תמ"א 38, תהא פטורה ממס שבח וממס רכישה בהתקיים כל אלה: הדייר שרכש חלקים ברכוש המשותף והדיירים שמכרו חלקים ברכוש המשותף, עשו זאת בשל מכירת זכויות הבניה לפי התמ"א, ולשם הוצאתה לפועל של תכנית החיזוק; מכירת החלקים ברכוש המשותף, קרי, השינויים בהצמדות הרכוש המשותף, נעשתה בסמוך למכירת זכויות הבניה לפי התמ"א, כך שיהא ברור כי שינוי ההצמדות כרוך ונדרש לשם הוצאתה לפועל של תכנית החיזוק; לא ניתנה תמורה כספית בעד המכירה האמורה.

הפטור ממס הניתן לפי פרק חמישי 5 לחוק, הינו בנוסף לכל פטור אחר ממס שהמוכר זכאי לו, ואין בזכאות לפטור כאמור, כדי לפגוע בזכאות לפטור אחר ממס, לרבות לפי פרק חמישי 1 לחוק (סעיף 49לו לחוק).

פרק חמישי 5 לחוק, לא תוקן בעקבות תיקון 2 לתמ"א 38, לפיו, ניתן להרוס מבנה ולבנות תחתיו מבנה חדש, בתוספת זכויות בניה על פי תמ"א 38.

החלטת מיסוי 5887/11 – תמ"א 38 שינוי מס' 2 – אי תחולת הוראות פרק חמישי 5 לחוק מיסוי מקרקעין

עת אושר תיקון 2 לתמ"א 38, התעוררה השאלה באם הוראות פרק חמישי 5 לחוק, חלות גם על מבנה חדש שהוקם על פיו.

ביום 22 בפברואר 2011, פורסמה החלטת מיסוי 5887/11, ונראה כי זו סתמה את הגולל בסוגיה הנ"ל.

בהחלטת מיסוי 5457/11 נידון מקרה של דיירים בבית משותף אשר בכוונתם להתקשר עם יזם בהסכם בהתאם להוראות תמ"א 38 תיקון מס' 2. על פי ההסכם המתגבש, הבית המשותף ייהרס ותחתיו יבנה בית חדש, כך שזכויות הבניה העודפות (מס' הדירות מעבר למס' הדירות בבית המשותף שייהרס), הן על פי תמ"א 38 והן על פי תכניות אחרות החלות על הבית, ימכרו ליזם ובתמורה כל דייר יקבל דירה בבית החדש.

במסגרת החלטת המיסוי התבקש לקבוע כי הוראות פרק חמישי 5 לחוק, יחולו על ההסכם המתגבש.

נקבע כי מאחר ומדובר בהריסה של הבנין הקיים ובניית בנין חדש לחלוטין ולא במתן שירותי חיזוק כנדרש בחוק לא יחולו על ההסכם המתגבש הוראות פרק חמישי 5 לחוק. עוד צוין במסגרת החלטת המיסוי כי התקשרות כאמור מהותה הסכם קומבינציה, וניתן לנצל את הוראות פרק חמישי 1 לחוק, קרי, פטור ממס שבח לפי אחת מעילות הפטור שבפרק בשילוב עם הוראות 49ז' וסעיף 49א(ב) לחוק (הלכת יוניזאדה), והכל בהתקיים התנאים האמורים בהוראות אלו.

במסגרת החלטת המיסוי נקבעו מגבלות ותנאים נוספים.

סיכום

כאמור, תיקון מס' 62 לחוק (פרק חמישי 5 לחוק – פטור ממס שבח בגין מכירת זכויות בניה לפי תמ"א 39 ופטור ממס שבח ומס רכישה בגין שינויים בהצמדות הרכוש המשותף), היה אחד מהצעדים המשלימים, כדי לתמרץ ולהקל על הוצאתה לפועל של תמ"א 38.

נראה כי אין כל הגיון בהחלטת המיסוי הנ"ל, לפיה, הוראות פרק חמישי 5 לחוק, לא יחולו גם כאשר המבנה נהרס ונבנה מחדש במסגרת תכנית החיזוק, ועל המחוקק ליתן דברו בענין זה.

הורד כמסמך: doc מסמך PDF מסמך מסמכים מכווצים

לסריקה דרך מכשיר נייד:

Scan the QR Code